قانون تملك آپارتمانها

مصوب 1343/12/16 مجلس شوراي ملي




پرده زمانی: مرحله تصویب:

قانون تملك آپارتمانها ‌
مصوب 1343,12,16با اصلاحات و الحاقات بعدي

ماده 1 - مالكيت در آپارتمانهاي مختلف و محلهاي پيشه و سكناي يك ساختمان شامل دو قسمت است:
مالكيت قسمتهاي اختصاصي و مالكيت قسمت هاي مشترك.

ماده 2 - قسمتهاي مشترك مذكور در اينقانون عبارت از قسمتهائي از ساختمان است كه حق استفاده از آن منحصر به يك يا چند آپارتمان يا محل‌ پيشه مخصوص نبوده و بكليه مالكين بنسبت قسمت اختصاصي آنها تعلق ميگيرد بطور كلي قسمتهائي كه براي استفاده اختصاصي تشخيص داده‌ نشده است يا در اسناد مالكيت ملك اختصاصي يك يا چند نفر از مالكين تلقي نشده از قسمتهاي مشترك محسوب ميشود مگر آنكه تعلق آن بقسمت‌ معيني بر طبق عرف و عادت محل مورد ترديد نباشد.

ماده 3 - حقوق هر مالك در قسمت اختصاصي و حصه او در قسمتهاي مشترك غيرقابل تفكيك بوده و در صورت انتقال قسمت اختصاصي بهر صورتيكه باشد انتقال قسمت مشترك قهري خواهد بود. ‌

ماده 4 ـ حقوق و تعهدات و همچنين سهم هر يك از مالكان قسمتهاي اختصاصي از مخارج قسمتهاي مشترك متناسب است با نسبت مساحت قسمت ‌اختصاصي به مجموع مساحت قسمتهاي اختصاصي تمام ساختمان به جز هزينه‌ هايي كه به دليل عدم ارتباط با مساحت زيربنا به نحو مساوي تقسيم‌ خواهد شد و يا اينكه مالكان ترتيب ديگري را براي تقسيم حقوق و تعهدات و مخارج پيش ‌بيني كرده باشند. پرداخت هزينه ‌هاي مشترك اعم از اينكه‌ ملك مورد استفاده قرار گيرد يا نگيرد الزامي است.

تبصره 1 ـ مديران مجموعه با رعايت مفاد اين قانون، ميزان سهم هر يك از مالكان يا استفاده‌ كنندگان را تعيين مي‌ كند.

تبصره 2 ـ در صورت موافقت مالكاني كه داراي اكثريت مساحت زيربناي اختصاصي ساختمان مي‌ باشند هزينه ‌هاي مشترك بر اساس نرخ معيني كه به‌ تصويب مجمع عمومي ساختمان مي ‌رسد، حسب زيربناي اختصاصي هر واحد، محاسبه مي‌ شود.

تبصره 3 ـ چنانچه چگونگي استقرار حياط ساختمان يا بالكن يا تراس مجموعه به گونه‌ اي باشد كه تنها از يك يا چند واحد مسكوني، امكان دسترسي ‌به آن باشد، هزينه حفظ و نگهداري آن قسمت به عهده استفاده‌ كننده يا استفاده‌ كنندگان است.

ماده 5 - انواع شركتهاي موضوع ماده 20 قانون تجارت كه بقصد ساختمان خانه و آپارتمان و محل كسب بمنظور سكونت يا‌ پيشه يا اجاره يا فروش تشكيل ميشود از انجام ساير معاملات بازرگاني غيرمربوط بكارهاي ساختماني ممنوعند.

ماده 6 - چنانچه قراردادي بين مالكين يك ساختمان وجود نداشته باشد كليه تصميمات مربوط باداره و امور مربوط بقسمت ‌هاي مشترك باكثريت آراء مالكيني است كه بيش از نصف مساحت تمام قسمتهاي اختصاصي را مالك باشند.

تبصره - نشاني مالكين براي ارسال كليه دعوت نامه‌ ها و اعلام تصميمات مذكور در اينقانون همان محل اختصاصي آنها در ساختمان است مگر اينكه مالك نشاني ديگري را در همان شهر براي اين امر تعيين كرده باشد.

ماده 7 - هر گاه يك آپارتمان يا يك محل كسب داراي مالكين متعدد باشد مالكين يا قائم مقام قانوني آنها مكلفند يك نفر نماينده از طرف خود براي‌ اجراي مقررات اين قانون و پرداخت حصه مخارج مشترك تعيين و معرفي نمايند در صورتيكه اشخاص مزبور بتكليف فوق عمل نكنند رأي اكثريت بقيه مالكين نسبت بتمام معتبر خواهد بود مگر اينكه عده حاضر كمتر از ثلث مالكين باشد كه در اينصورت براي يكدفعه تجديد دعوت خواهد شد.

ماده 8 در هر ساختمان مشمول مقررات اين قانون در صورتيكه عده مالكين بيش از سه نفر باشد مجمع عمومي مالكين مكلفند مدير يا مديراني ‌از بين خود يا از خارج انتخاب نمايند طرز انتخاب مدير از طرف مالكين و وظايف و تعهدات مدير و امور مربوط بمدت مديريت و ساير موضوعات‌ مربوطه در آئيننامه اينقانون تعيين خواهد شد.

ماده 9 - هر يك از مالكين ميتوانند با رعايت مقررات اين قانون و ساير مقررات ساختماني عملياتي را كه براي استفاده بهتري از قسمت اختصاصي ‌خود مفيد ميداند انجام دهد هيچيك از مالكين حق ندارند بدون موافقت اكثريت ساير مالكين تغييراتي در محل يا شكل در يا سردر يا نماي خارجي در ‌قسمت اختصاصي خود كه در مرئي و منظر باشد بدهند. ‌

ماده 10 - هر كس آپارتماني را خريداري مينمايد بنسبت مساحت قسمت اختصاصي خريداري خود در زميني كه ساختمان روي آن بنا شده يا ‌اختصاص بساختمان دارد مشاعاً سهيم ميگردد مگر آنكه مالكيت زمين مزبور بعلت وقف يا خالصه بودن يا علل ديگر متعلق بغير باشد كه در اينصورت بايد اجور آن را بهمان نسبت بپردازد مخارج مربوط بمحافظت ملك و جلوگيري از انهدام و اداره و استفاده از اموال و قسمتهاي مشترك و‌ بطور كلي مخارجي كه جنبه مشترك دارد و يا بعلت طبع ساختمان يا تأسيسات آن اقتضا دارد يك جا انجام شود نيز بايد بتناسب حصه هر مالك ‌بترتيبي كه در آئيننامه ذكر خواهد شد پرداخت شود هر چند آن مالك از استفاده از آنچه كه مخارج براي آنست صرفنظر نمايد.

ماده 10 مكرر ـ در صورت امتناع مالك يا استفاده كننده از پرداخت سهم خود از هزينه هاي مشترك از طرف مدير يا هيئت مديران وسيله اظهارنامه با ذكر مبلغ بدهي و صورت ريز آن مطالبه ميشود.
هر گاه مالك يا استفاده كننده ظرف ده روز از تاريخ ابلاغ اظهارنامه سهم بدهي خود را نپردازد مدير يا هيئت مديران ميتوانند به تشخيص خود و با توجه به امكانات از دادن خدمات مشترك از قبيل شوفاژ ـ تهويه مطبوع ـ آب گرم ـ برق ـ گاز و غيره باو خودداري كنند و در صورتيكه مالك و يا استفاده كننده همچنان اقدام به تصفيه حساب ننمايد اداره ثبت محل وقوع آپارتمان به تقاضاي مدير يا هيئت مديران براي وصول وجه مزبور بر طبق اظهارنامه ابلاغ شده اجرائيه صادر خواهد كرد. عمليات اجرائي وفق مقررات اجراي اسناد رسمي صورت خواهد گرفت و در هر حال مدير يا هيئت مديران موظف ميباشند كه بمحض وصول وجوه مورد مطالبه يا ارائه دستور موقت دادگاه نسبت به برقراري مجدد خدمات مشترك فوراً اقدام نمايند.

تبصره 1 ـ در صورتي كه عدم ارائه خدمات مشترك ممكن يا مؤثر نباشد، مدير يا مديران مجموعه مي ‌توانند به مراجع قضايي شكايت كنند، دادگاهها‌ موظفند اين گونه شكايات را خارج از نوبت رسيدگي و واحد بدهكار را از دريافت خدمات دولتي كه به مجموعه ارائه مي ‌شود محروم كنند و تا دو برابر‌ مبلغ بدهي به نفع مجموعه جريمه نمايند.
استفاده مجدد از خدمات موكول به پرداخت هزينه‌ هاي معوق واحد مربوط بنا به گواهي مدير يا مديران و يا به حكم دادگاه و نيز هزينه مربوط به استفاده‌ مجدد خواهد بود.

تبصره 2 ـ رونوشت مدارك مثبت سمت مدير يا هيئت مديران و صورت ريز سهم مالك يا استفاده كننده از هزينه هاي مشترك و رونوشت اظهارنامه ابلاغ شده بمالك يا استفاده كننده بايد ضميمه تقاضانامه صدور اجرائيه گردد.

تبصره 3 ـ نظر مدير يا هيئت مديران ظرف ده روز پس از ابلاغ اظهارنامه بمالك در دادگاه نخستين محل وقوع آپارتمان قابل اعتراض است، دادگاه خارج از نوبت و بدون رعايت تشريفات آئين دادرسي مدني به موضوع رسيدگي و رأي ميدهد اين رأي قطعي است. در موارديكه طبق ماده فوق تصميم به قطع خدمات مشترك اتخاذ شده و رسيدگي سريع به اعتراض ممكن نباشد دادگاه به محض وصول اعتراض اگر دلائل را قوي تشخيص دهد دستور متوقف گذاردن تصميم قطع خدمات مشترك را تا صدور رأي خواهد داد.

تبصره 4 ـ مقررات قانون تملك آپارتمان در خصوص نحوه اداره و و صول هزينه هاي مشترك مربوط به حفظ و نگاهداري اعيانات و تاسيسات اختصاصي و اشتراكي در مورد شهرك ها و مجتمع هاي مسكوني كه فاقد شهرداري ميباشند قابل اجرا و اعمال ميباشد.
نحوه تشخيص هزينه ها و ترتيب پرداخت آنرا اساسنامه سازمان مالكان تعيين خواهد كرد.

تبصره 5 ـ در صورتيكه مالك يا استفاده كننده مجدداً و مكرراً در دادگاه محكوم به پرداخت هزينه هاي مشترك گردد علاوه بر ساير پرداختي ها مكلف به پرداخت مبلغي معادل مبلغ محكوم بها بعنوان جريمه ميباشد.

ماده 11 - دولت مكلف است ظرف سه ماه پس از تصويب اينقانون آئيننامه ‌هاي اجرائي آنرا تهيه و بعد از تصويب هيئت وزيران بمورد اجرا بگذارد.
دولت مأمور اجراي اينقانون است.

ماده 12 ـ دفاتر اسناد رسمي موظف مي ‌باشند در هنگام تنظيم هر نوع سند انتقال، اجاره، رهن، صلح، هبه و غيره گواهي مربوط به تسويه حساب ‌هزينه‌ هاي مشترك را كه به تاييد مدير يا مديران ساختمان رسيده باشد از مالك يا قائم مقام او مطالبه نمايند و يا با موافقت مدير يا مديران تعهد منتقل ‌اليه را به پرداخت بدهي ‌هاي معوق مالك نسبت به هزينه‌ هاي موضوع اين قانون در سند تنظيمي قيد نمايند.

ماده 13 ـ در صورتي كه به تشخيص سه نفر از كارشناسان رسمي دادگستري عمر مفيد ساختمان به پايان رسيده و يا به هر دليل ديگري ساختمان دچار ‌فرسودگي كلي شده باشد و بيم خطر يا ضرر مالي و جاني برود و اقليت مالكان قسمتهاي اختصاصي در تجديد بناي آن موافق نباشند، آن دسته از مالكان ‌كه قصد بازسازي مجموعه را دارند، مي‌ توانند بر اساس حكم دادگاه، با تأمين مسكن استيجاري مناسب براي مالك يا مالكان كه از همكاري خودداري ‌مي‌ ورزند نسبت به تجديد بناي مجموعه اقدام نمايند و پس از اتمام عمليات بازسازي و تعيين سهم هر يك از مالكان از بنا و هزينه ‌هاي انجام شده، سهم‌ مالك يا مالكان ياد شده را به اضافه اجوري كه براي مسكن اجاري ايشان پرداخت شده ‌است از اموال آنها از جمله همان واحد استيفا كنند. در صورت ‌عدم توافق در انتخاب كارشناسان، وزارت مسكن و شهرسازي با درخواست مدير يا هيأت مديره اقدام به انتخاب كارشناسان ياد شده خواهد كرد.

تبصره 1 ـ مدير يا مديران مجموعه به نمايندگي از طرف مالكان مي‌ توانند اقدامات موضوع اين ماده را انجام دهند.

تبصره 2 ـ چنانچه مالك خودداري كننده از همكاري اقدام به تخليه واحد متعلق به خود به منظور تجديد بنا نكند، حسب درخواست مدير يا مديران‌ مجموعه، رئيس دادگستري يا رئيس مجتمع قضايي محل با احراز تأمين مسكن مناسب براي وي توسط ساير مالكان، دستور تخليه آپارتمان ياد شده را‌ صادر خواهد كرد.

ماده 14 ـ مدير يا مديران مكلفند تمام بنا را به عنوان يك واحد در مقابل آتش ‌سوزي بيمه نمايند. سهم هر يك از مالكان به تناسب سطح زيربناي ‌اختصاصي آنها وسيله مدير يا مديران تعيين و از شركاء اخذ و به بيمه ‌گر پرداخت خواهد شد. در صورت عدم اقدام و بروز آتش ‌سوزي مدير يا مديران‌ مسئول جبران خسارات وارده مي ‌باشند.

ماده 15 ـ ثبت اساسنامه موضوع اين قانون الزامي نيست.

قانون بالا مشتمل بر 11 ماده و يك تبصره كه در تاريخ دوم دي ماه يكهزار و سيصد و چهل و سه بتصويب مجلس سنا رسيده بود در جلسه روز‌ يك شنبه شانزدهم اسفندماه يك هزار و سيصد و چهل و سه بتصويب مجلس شورايملي رسيد.

رئيس مجلس شورايملي - مهندس عبدالله رياضي